Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-15.846
Dans un arrêt du 13 février 2025, la Cour de cassation rappelle que l’action en indemnisation pour non-conformité apparente dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement relève exclusivement du régime des vices apparents prévu aux articles 1642-1 et 1648 du Code civil. Dès lors, la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut être engagée.
En l’espèce, les acquéreurs faisaient valoir que le vendeur en l’état futur d’achèvement avait, en tout connaissance de cause, passé sous silence, lors de la conclusion du contrat de vente, le fait que la dimension de leur place de parking avait été modifiée par rapport au contrat de réservation, information qui était essentielle pour les intéressés, ce que n’ignorait pas non plus le promoteur.
Ils ont donc agi sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur à raison d’un manquement à son obligation d’information et de conseil.
La Cour d’appel a débouté les acquéreurs de leur demande au motif que leur action tendant à l’indemnisation du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure, qui n’était pas aux dimensions convenues, était prescrite.
Selon la Cour, ce préjudice résultait d’une non-conformité contractuelle apparente d’un des lots découverte par les acquéreurs après la livraison et notifiée dans le mois, qui devait donner lieu à une action en justice dans l’année de la livraison.
Si ce délai a été interrompu par l’assignation en référé expertise délivrée dans l’année de livraison, un nouveau délai d’un an a commencé à courir à compter du dépôt du rapport de l’Expert judiciaire. Or, les acquéreurs ont assigné leur vendeur devant le juge du fond au-delà de ce délai.
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt considérant que la Cour d’appel avait exactement déduit de ses constatations que l’action en indemnisation des acquéreurs relevait de la garantie prévue à l’article 1642-1 Code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, et qu’elle était donc forclose pour avoir été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire.
Cette décision réaffirme le caractère exclusif de la garantie des vices et non conformités apparents en VEFA et l’importance du respect des délais légaux pour toute contestation liée à la non-conformité d’un bien.
En effet, depuis la modification de l’article 1642-1 du Code civil intervenue en 2009, le régime de réparation des défauts de conformité apparents est désormais calqué sur celle des vices apparents.
Il résulte des termes du deuxième alinéa de l’article 1648 du Code civil (CCH, art. L. 261-7) que l’action en réparation doit être introduite par l’acquéreur, à peine de forclusion, dans l’année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l’article 1642-1 du Code civil, à savoir la réception des travaux ou l’expiration du mois qui suit la prise de possession.
Ce régime est d’ordre public et exclut donc toute action sur le fondement de la responsabilité contractuelle du vendeur qui elle est de cinq ans.
Margaux BEUREY et Marie-Pierre ALIX